Les hypothèques
Le paysage du financement immobilier en Suisse se stabilise après les ajustements monétaires de 2024-2025. Les emprunteurs bénéficient d'un environnement de taux historiquement bas pour structurer leur patrimoine.
Les 3 axes de l'hypothèque
Les modèles hypothécaires
Le choix du modèle dépend de votre appétence au risque et de vos prévisions économiques :
Hypothèque à taux fixe :
Elle offre une sécurité totale contre la hausse des taux sur une durée déterminée (généralement de 2 à 15 ans). Attention à respecter la durée contractuelle sous peine de pénalité.
Hypothèque SARON (marché monétaire) :
Ce modèle remplace l'ancien Libor. Le taux est ajusté périodiquement selon le taux au jour le jour du marché monétaire suisse, auquel s'ajoute une marge bancaire fixe.
Modèles mixtes :
Pour diversifier le risque, il est courant de combiner une tranche fixe (pour la sécurité) et une tranche SARON (pour profiter des taux historiquement plus bas).
Conditions d'octroi et financement
Les conditions d'octroi changent en fonction du type d'objet (Bien propre, objet locatif, objet commercial, etc)
Toutefois, la règle standard pour les particuliers pour obtenir un prêt, les règles de la "règle d'or" helvétique restent de vigueur :
Fonds propres :
Un apport minimum de 20 % de la valeur vénale est requis. Au moins 10 % doivent provenir de "fonds propres réels" (cash, 3ème pilier, vente de titres), le reste pouvant être issu d'un retrait ou d'une mise en gage du 2ème pilier (LPP).
Capacité financière :
Les charges théoriques (intérêts calculés à un taux de 5 % pour la sécurité, amortissement et frais d'entretien) ne doivent pas excéder 33 % de vos revenus bruts annuels.
L'amortissement : Réduire sa dette
Le financement (la dette hypothécaire) est divisé en deux rangs théoriques mais qui suivent les règles suivantes :
1er rang :
Jusqu'à 65-67 % de la valeur du bien, sans obligation légale de remboursement immédiat.
2ème rang :
La part entre 67 % et 80 % doit impérativement être amortie sur une période maximale de 15 ans ou avant l'âge de la retraite.
Amortissement direct :
Versement régulier à la banque (diminue la dette et les intérêts, mais augmente la charge fiscale).
Amortissement indirect :
Versement sur un compte 3ème pilier nanti (la dette reste stable, optimisant les déductions fiscales, et le capital est remboursé en une fois au terme).