L’investissement locatif

L'investissement locatif en Suisse demeure l'un des piliers de la stratégie de conservation et de croissance du patrimoine. Dans un marché caractérisé par une pénurie de logements dans les centres urbains, l'immobilier de rendement offre un profil risque-rendement attractif, à condition de maîtriser les paramètres de financement et de fiscalité.

Pourquoi investir dans le locatif ?

Le marché immobilier suisse bénéficie d'une demande soutenue par la croissance démographique et un solde migratoire positif.

Rendement stable : 

Contrairement aux marchés financiers volatils, l'immobilier génère des revenus réguliers (cash-flow) via les loyers.

Protection contre l'inflation : 

Les baux d'habitation sont indexés sur le taux hypothécaire de référence, permettant d'ajuster les loyers en cas de hausse des coûts.

Effet de levier : 

L'utilisation de l'emprunt hypothécaire permet d'amplifier la rentabilité de vos fonds propres.

Le financement d'un bien de rendement

Les règles pour un investissement locatif sont plus strictes que pour une résidence principale :

Fonds propres : 

Généralement, un apport de 25 % est exigé par les banques pour un bien de rendement (contre 20 % pour un logement propre).

Calcul de la rentabilité : 

Les institutions financières analysent le rendement net (loyers encaissés moins les charges et frais d'entretien) pour valider le prêt.

Utilisation du 2ème pilier : 

Attention, il est interdit d'utiliser son capital LPP (2ème pilier) pour financer un bien destiné exclusivement à la location.

Fiscalité : Optimiser la charge

Les revenus locatifs sont imposables en tant que revenus de la fortune. Cependant, plusieurs leviers permettent de réduire cette assiette :

Déductions des frais d'entretien : 

Vous pouvez déduire les dépenses effectives (rénovations, réparations) ou opter pour une déduction forfaitaire (généralement 10 à 20 % du loyer brut selon l'âge du bâtiment).

Déduction des intérêts passifs : 

Les intérêts de votre hypothèque sont intégralement déductibles de votre revenu imposable.

Rénovations énergétiques : 

Les incitations fiscales pour la transition écologique (isolation, pompes à chaleur) sont majeures et permettent souvent des déductions massives sur plusieurs exercices.

Les points de vigilance

La vacance locative : 

Un appartement vide est un coût pur. Privilégiez les zones à forte demande (arc lémanique, Zurich, Bâle) même si le prix à l'achat est plus élevé.

Le taux de rendement brut vs net : 

Ne vous fiez pas uniquement au rendement affiché par les agences. Déduisez les frais de régie, les assurances et les provisions pour travaux futurs pour connaître votre rendement réel.

Évolution des taux : 

Avec un taux hypothécaire de référence stabilisé autour de 1,75 % - 2,00 % début 2026, surveillez l'impact sur vos charges financières.