L'année 2026 marque un tournant structurel pour le financement immobilier en Suisse avec l'entrée en vigueur définitive des derniers volets de la réforme Bâle III (souvent appelée Bâle IV par les experts). Cette réglementation internationale, transposée dans le droit suisse, redéfinit la manière dont les banques gèrent leurs risques et, par extension, la manière dont elles octroient des crédits.
Voici comment cette réforme accentue le durcissement du marché hypothécaire actuel.
1. L'introduction de l'"Output Floor" : La fin des modèles internes généreux
Avant 2026, les grandes banques (comme UBS) utilisaient leurs propres modèles de calcul pour évaluer les risques. Ces modèles étaient souvent plus optimistes que l'approche standard, permettant de prêter davantage avec moins de réserves de capital.
- Le changement : Bâle III impose désormais un "plancher" (output floor). Les banques ne peuvent plus descendre en dessous de 72,5 % des exigences de fonds propres calculées selon la méthode standard.
- L'impact : Pour maintenir leurs marges de profit malgré ces réserves de capital obligatoires plus élevées, les banques répercutent les coûts sur les clients ou deviennent extrêmement sélectives sur la qualité du dossier.
2. Une sensibilité accrue à la "Valeur de Nantissement" (LTV)
La réforme Bâle III impose une segmentation plus fine des risques selon le ratio prêt/valeur (Loan-to-Value).
- Risque pondéré : Plus le client emprunte une part importante de la valeur du bien (par exemple 80 % au lieu de 60 %), plus la banque doit immobiliser de capital propre.
- Conséquence : Les établissements favorisent désormais massivement les profils apportant plus de 20 % de fonds propres, car ces dossiers sont "moins chers" en capital pour la banque. Les financements à la limite des 80 % voient leurs taux d'intérêt majorés par des primes de risque.
3. Le traitement rigoureux du secteur "Buy-to-Let"
Bâle III cible particulièrement les investissements dans l'immobilier de rendement (achat pour louer).
- Pondération élevée : Pour les particuliers souhaitant acquérir un second ou troisième bien pour le mettre en location, les exigences de fonds propres de la banque augmentent de manière significative.
- Le durcissement : Il devient de plus en plus difficile de financer un investissement locatif sans un apport personnel massif (souvent 25 % à 30 % désormais requis par les banques pour compenser les nouvelles contraintes réglementaires).
4. La montée en puissance des assureurs et fonds de pension
Un effet collatéral majeur de la réforme Bâle III en 2026 est le déplacement du marché. Les compagnies d'assurance et les caisses de pension n'étant pas soumises aux mêmes règles bancaires de Bâle III, elles disposent d'une plus grande flexibilité.
- Elles captent aujourd'hui une part croissante des dossiers de qualité (profils stables à long terme).
- Cependant, elles restent très conservatrices sur l'évaluation de la capacité de consommation, s'alignant sur la prudence générale du marché suisse.
Synthèse du durcissement en 2026
La réforme Bâle III a transformé l'hypothèque : de simple produit commercial, elle est devenue un actif coûteux en capital pour les banques. Le durcissement actuel n'est donc pas seulement lié à la conjoncture économique, mais à une contrainte légale pérenne qui force les établissements à privilégier la sécurité absolue sur le volume de prêts.
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