En 2026, entre Genève et Montreux, le marché immobilier est un terrain de haute voltige. Avec des prix qui continuent de grimper et une pénurie de logements record, le primo-accédant fait face à un choix qui impactera son patrimoine, mais aussi sa liberté de mouvement et sa paix familiale.
1. La Résidence Principale : Le choix de l'ancrage
C’est le rêve helvétique : posséder son toit. Sur l'Arc lémanique, c'est avant tout un acte de stabilité.
- L’avantage financier (fiscalité prévue pour 2028) : Grâce à la suppression de la valeur locative votée récemment, vous ne payez plus d'impôt sur le "loyer théorique" de votre propre logement. C’est un gain de fiscal immédiat. De plus, l'utilisation de votre 2ème pilier (LPP) permet souvent de réunir les 20% de fonds propres nécessaires. En effet, il complète les 10% de fonds propres nécessaires en cash.
- L'aspect humain et succession : C'est le cocon familial. Transmettre un appartement à Nyon ou une maison à Pully à ses enfants est le pilier de la succession en Suisse (fiscalité avantageuse en ligne directe).
- Le risque (divorce et mobilité) : En cas de séparation, la résidence principale devient un nœud complexe : qui garde le logement ? Qui peut racheter la part de l'autre ? De plus, avec des droits de mutation élevés (env. 3,5%), revendre après seulement 3 ans pour suivre une opportunité professionnelle à Zurich peut coûter très cher.
2. L’investissement locatif : Le choix de l’agilité
Investir sans y habiter, c’est utiliser l’immobilier comme un investissement financier tout en restant "nomade".
- Le levier financier : Dans une zone où la vacance locative est quasi nulle, votre locataire paie votre hypothèque. Contrairement à la résidence principale, vous pouvez ici déduire l'intégralité des intérêts et des frais d'entretien de votre revenu imposable.
- Liberté et carrière : Si vous êtes un jeune professionnel avec une carrière ascendante, le locatif ne vous enchaîne pas. Vous restez locataire de votre propre appartement (souvent avec un bail ancien plus abordable) et vous investissez là où le rendement est très bon.
- Le revers de la médaille : Le ticket d'entrée est plus exigeant. En effet, les banques demandent souvent 25% à 35% de fonds propres en cash, car le retrait du 2ème pilier est interdit pour du locatif.
Comparatif Stratégique (Arc Lémanique 2026)
| Critère | Résidence Principale | Investissement Locatif |
|---|---|---|
| Fonds Propres | 20% (LPP/3a autorisés) | 25-35% (Cash uniquement) |
| Fiscalité | Valeur locative supprimée | Déductions d'intérêts maximales |
| Mobilité | Faible (coûts de revente) | Totale (actif financier pur) |
| Succession | Patrimoine refuge | Revenus réguliers pour les héritiers |
| Séparation | Conflit émotionnel et financier | Partage d'actif plus simple |
Le verdict : Comment trancher ?
Le choix dépend de votre "stade de vie" :
- Vous avez une famille et un capital bloqué dans votre LPP ? La résidence principale est votre porte d'entrée. Elle sécurise votre avenir et celui de vos enfants face à des loyers lémaniques qui ne cesseront de monter.
- Vous privilégiez votre carrière et avez des liquidités ? L'investissement locatif est préférable. Il vous permet de bâtir un patrimoine sans sacrifier votre mobilité géographique et professionnelle.
Dans les deux cas, n'oubliez pas que sur l'Arc lémanique, le temps joue pour vous : la rareté du terrain garantit une prise de valeur à long terme, protégeant votre capital des aléas de la vie.