Acheter un appartement, puis un deuxième, puis un immeuble de rendement : pour certains investisseurs, l'immobilier devient progressivement une véritable stratégie de constitution de patrimoine. À partir d'un certain niveau, une question revient alors régulièrement : faut-il continuer à détenir les biens immobiliers en nom propre ou créer une société pour poursuivre les investissements ?
La réponse n'est pas automatique.
Créer une société immobilière, une société anonyme ou une société à responsabilité limitée peut apporter une certaine souplesse pour organiser un patrimoine immobilier appelé à se développer. La société constitue alors une entité distincte de son propriétaire et peut notamment faciliter le réinvestissement des bénéfices dans de nouveaux projets.
Mais cette structure ne signifie pas nécessairement moins d'impôts.
Une société implique une comptabilité, des frais de fonctionnement, une fiscalité propre et, lorsque les bénéfices sont distribués, une imposition supplémentaire au niveau de l'actionnaire. La question successorale doit également être étudiée : transmettre des actions n'a pas exactement les mêmes conséquences que transmettre directement des immeubles.
Avant de créer une société, il faut donc comparer les deux situations sur plusieurs années et non uniquement regarder l'impôt de l'année de création.
Pourquoi créer une société pour investir dans l'immobilier ?
Le premier intérêt d'une structure sociétaire est de pouvoir séparer juridiquement le patrimoine immobilier de la fortune privée.
Une société peut acquérir et détenir plusieurs biens, contracter des financements, percevoir les loyers, supporter les charges et réinvestir les bénéfices. Pour un investisseur qui souhaite conserver ses revenus immobiliers dans la structure afin de financer progressivement de nouvelles acquisitions, cette organisation peut devenir intéressante.
La logique est différente de celle d'un propriétaire qui perçoit directement ses loyers.
Dans une détention privée, les revenus immobiliers sont intégrés à la déclaration fiscale de la personne. Dans une société de capitaux, la société est elle-même contribuable et dépose sa propre déclaration fiscale. L'Administration fédérale des contributions prévoit d'ailleurs des formulaires spécifiques pour les sociétés anonymes et les Sàrl.
Cette séparation peut également faciliter une stratégie à plusieurs investisseurs, une organisation familiale ou une répartition progressive du capital entre plusieurs personnes.
Mais ces avantages doivent être mis en balance avec les inconvénients.
Le principal avantage : réinvestir plutôt que sortir les bénéfices
L'un des arguments les plus intéressants en faveur d'une société immobilière concerne le réinvestissement.
Imaginons une société qui détient plusieurs immeubles locatifs et qui génère régulièrement des bénéfices. Tant que ces bénéfices restent dans la société, ils peuvent servir à financer des travaux, renforcer les fonds propres ou participer à l'acquisition d'un nouvel immeuble. Le propriétaire n'est donc pas nécessairement obligé de sortir immédiatement les liquidités de la société.
Cette possibilité peut être particulièrement intéressante dans une stratégie de croissance immobilière : au lieu de considérer chaque immeuble comme un investissement isolé, la société devient progressivement un véhicule permettant d'accumuler et de réinvestir du capital.
C'est cependant là qu'il faut éviter une confusion fréquente.
Un bénéfice conservé dans une société n'est pas un bénéfice exonéré d'impôt. La société est imposée sur son bénéfice. Si le bénéfice est ensuite distribué à l'actionnaire sous forme de dividende, celui-ci est également soumis à l'imposition chez l'actionnaire, selon les règles applicables.
La Suisse atténue toutefois cette double imposition économique par une imposition partielle des dividendes lorsque certaines conditions sont remplies, notamment lorsque la participation atteint au moins 10 %. Au niveau fédéral, les dividendes concernés sont imposables à hauteur de 70 %.
La comparaison doit donc porter sur l'ensemble de la fiscalité, et non sur le seul taux d'imposition de la société.
Une société permet-elle réellement de payer moins d'impôts ?
C'est probablement la première question que se pose un investisseur immobilier. Et la réponse est : cela dépend.
La fiscalité d'une société immobilière dépend notamment du canton, de la commune, de la nature des immeubles, du niveau de bénéfice, du financement et de la manière dont les bénéfices sont utilisés.
Une société est soumise à l'impôt sur son bénéfice et à l'impôt sur son capital selon les règles cantonales. Elle doit également tenir une comptabilité et respecter des obligations administratives qui n'existent pas de la même manière pour un particulier.
À l'inverse, une personne physique détenant un immeuble dans sa fortune privée est imposée directement sur les revenus et la fortune selon son propre barème fiscal.
La comparaison devient donc particulièrement intéressante lorsque les revenus immobiliers sont importants et que l'investisseur n'a pas besoin de retirer immédiatement les bénéfices pour financer son train de vie.
Dans ce cas, conserver les bénéfices dans la société peut permettre de créer progressivement une capacité de réinvestissement.
Mais si l'objectif est de retirer chaque année la quasi-totalité des bénéfices pour les utiliser à titre privé, l'intérêt de la structure peut devenir beaucoup moins évident.
La fiscalité lors de la vente : un point à ne surtout pas négliger
La vente d'un immeuble constitue l'un des éléments les plus importants à analyser avant de créer une société.
En Suisse, la fiscalité immobilière dépend notamment du canton dans lequel se situe le bien. Le système diffère également selon que l'immeuble appartient à une personne physique ou à une personne morale et selon le régime fiscal cantonal applicable.
Dans le canton de Vaud, par exemple, le droit de mutation frappe en principe les transferts immobiliers à titre onéreux. Le taux cantonal est de 2,2 %, auquel peut s'ajouter l'impôt communal jusqu'à concurrence de 1,1 %, soit un taux global usuel pouvant atteindre 3,3 %.
La vente d'une participation dans une société immobilière doit également être analysée avec attention. Le droit fiscal peut, dans certaines circonstances, traiter économiquement une opération portant sur des titres comme un transfert immobilier. Le canton de Vaud reconnaît notamment déjà certaines situations de ce type dans le domaine de l'impôt sur les gains immobiliers.
Il serait donc dangereux de construire une stratégie uniquement dans l'idée de pouvoir revendre ultérieurement les actions de la société sans conséquences fiscales immobilières.
La fiscalité de la sortie doit être étudiée dès la création de la structure.
Le financement peut également changer
Une société immobilière ne supprime pas le besoin de fonds propres.
La banque analysera toujours la qualité du projet, les revenus locatifs, la valeur des immeubles, le niveau d'endettement et la capacité de remboursement. Le fait que l'immeuble appartienne à une société ne transforme donc pas automatiquement un projet risqué en projet finançable.
La structure peut néanmoins permettre de centraliser plusieurs investissements et de suivre plus facilement la performance globale du portefeuille.
Pour un investisseur qui souhaite acheter progressivement plusieurs immeubles, cette organisation peut devenir intéressante.
Mais elle doit être pensée en fonction de la stratégie de financement sur dix ou vingt ans, et non uniquement du premier achat.
Une comptabilité et des coûts supplémentaires
C'est l'un des inconvénients les plus souvent sous-estimés.
Une société doit tenir une comptabilité, établir ses comptes et remplir ses obligations fiscales et administratives. Il faut également prévoir les frais de constitution, de fiduciaire, de gestion juridique, de registre du commerce et, selon la structure, différents coûts liés à la gouvernance.
Le coût n'est donc pas seulement fiscal. Pour un seul petit appartement locatif générant un revenu limité, créer une société peut être disproportionné.
Pour un portefeuille de plusieurs immeubles, une stratégie de développement et des bénéfices régulièrement réinvestis, le raisonnement peut être complètement différent.
La taille actuelle du patrimoine ne suffit donc pas à déterminer la pertinence d'une société. C'est surtout la stratégie future qui doit être prise en compte.
Et pour la succession ?
La question successorale est particulièrement intéressante.
Transmettre directement plusieurs immeubles peut conduire à créer une indivision entre plusieurs héritiers. Cette situation peut devenir complexe lorsque certains souhaitent conserver les biens alors que d'autres souhaitent récupérer leur part sous forme de liquidités.
Avec une société, ce ne sont plus directement les immeubles qui sont détenus par les héritiers, mais des actions ou des parts de la société. Cela peut faciliter certaines répartitions : les titres peuvent, selon la situation, être répartis entre plusieurs héritiers sans devoir modifier directement la propriété de chaque immeuble.
Mais il ne faut pas en conclure que la société supprime la fiscalité successorale.
Les actions constituent elles-mêmes un élément du patrimoine du défunt. Dans le canton de Vaud, par exemple, les actions d'une société immobilière ne sont pas assimilées à des immeubles situés dans le canton pour l'impôt successoral : elles sont considérées comme des biens mobiliers et relèvent en principe du domicile du défunt.
Cette différence peut avoir des conséquences importantes dans une succession intercantonale ou internationale.
Elle montre surtout pourquoi le lieu de résidence du propriétaire, le lieu des immeubles, la structure de la société et le domicile des héritiers doivent être analysés ensemble.
Une société peut aussi faciliter une transmission progressive
Une autre possibilité consiste à transmettre progressivement des participations dans la société plutôt que d'attendre le décès du propriétaire. Cette approche peut permettre, selon la situation, d'organiser progressivement la transmission du patrimoine immobilier entre les générations tout en conservant une certaine maîtrise de la structure.
Mais là encore, il faut tenir compte de la valeur des actions, des règles relatives aux donations, des éventuelles réserves héréditaires et de la fiscalité du canton concerné.
Une société immobilière ne constitue donc pas, à elle seule, un outil de planification successorale.
Elle peut en revanche devenir un élément d'une stratégie de transmission plus large.
Attention à la résidence principale
Créer une société pour détenir un patrimoine immobilier n'a pas nécessairement de sens pour sa résidence principale. La situation est très différente lorsque la société détient des immeubles de rendement destinés à générer des revenus et à être conservés sur le long terme.
Pour une résidence occupée personnellement, la structure peut ajouter de la complexité sans apporter suffisamment d'avantages pour la justifier.
Il faut également tenir compte de l'évolution du système suisse d'imposition du logement. L'abolition de la valeur locative doit entrer en vigueur le 1er janvier 2029. Cette réforme modifiera également plusieurs règles concernant les déductions liées aux immeubles.
Cela renforce l'intérêt d'une analyse prospective avant de choisir une structure de détention.
Société immobilière : pour quels profils ?
La création d'une société peut notamment mériter une étude lorsqu'une personne :
- souhaite acquérir plusieurs immeubles de rendement ;
- veut conserver les bénéfices immobiliers pour les réinvestir ;
- envisage une stratégie immobilière sur plusieurs décennies ;
- souhaite organiser un patrimoine immobilier familial ;
- envisage de faire entrer plusieurs investisseurs dans un projet ;
- souhaite préparer progressivement la transmission d'un portefeuille immobilier ;
- possède déjà un patrimoine immobilier suffisamment important pour justifier une structure dédiée.
À l'inverse, la détention directe peut rester beaucoup plus simple et pertinente lorsqu'il s'agit d'un seul ou de quelques biens détenus sur le long terme, notamment lorsque les revenus sont régulièrement utilisés à titre privé.
Le véritable enjeu : comparer deux stratégies patrimoniales
La question ne devrait donc pas être :
« Est-ce fiscalement plus intéressant de créer une société ? »
Elle devrait plutôt être :
« Quelle structure permet de développer, financer, conserver et transmettre mon patrimoine immobilier dans les meilleures conditions sur le long terme ? »
Cette nuance est essentielle.
Une société peut offrir une grande souplesse pour accumuler et réinvestir du capital. Mais elle peut également entraîner une double imposition économique, des coûts administratifs, une fiscalité spécifique lors des transactions et des questions complexes au moment de la transmission ou de la liquidation.
Le bon choix dépend donc du patrimoine actuel, des acquisitions envisagées, du financement, des revenus personnels, du canton, de la situation familiale et surtout de l'horizon d'investissement.
Conclusion
Créer une société pour développer un patrimoine immobilier en Suisse peut être une stratégie particulièrement pertinente lorsque l'objectif est de construire progressivement un portefeuille, de réinvestir les bénéfices et d'organiser la détention de plusieurs biens.
Mais une société immobilière n'est pas une solution fiscale universelle.
Elle crée une nouvelle entité imposable, implique une comptabilité et des coûts supplémentaires et peut entraîner une fiscalité différente lors de la distribution des bénéfices, de la vente des immeubles ou de la transmission des participations.
La question successorale mérite également une attention particulière. La possibilité de transmettre des actions plutôt que des immeubles peut faciliter certaines organisations familiales, mais elle ne fait pas disparaître l'impôt successoral et peut modifier le lieu où certains actifs sont fiscalement considérés.
Enfin, les évolutions récentes de la fiscalité immobilière suisse rendent encore plus importante l'analyse sur le long terme.
Avant de créer une société, il est donc préférable de comparer détention privée et détention sociétaire, acquisition après acquisition, sur un horizon suffisamment long.
Avec les experts d'Alpina-Conseil, cette analyse peut intégrer la fiscalité, le financement, l'immobilier, la succession et la stratégie patrimoniale afin de déterminer si une structure sociétaire est réellement adaptée à vos objectifs.