Chaque année, remplir sa déclaration fiscale donne souvent l'impression de recommencer le même exercice : revenus, fortune, intérêts hypothécaires, frais d'entretien, frais de garde, prévoyance et différentes déductions.
Pourtant, dans le canton de Vaud, cette mécanique est appelée à évoluer profondément au cours des prochaines années.
La suppression de la valeur locative décidée au niveau fédéral va modifier le fonctionnement de l'imposition des propriétaires. En parallèle, les déductions actuellement liées à l'entretien des immeubles privés seront largement remises en question, tandis que le canton de Vaud pourrait conserver une marge de manœuvre pour certaines dépenses énergétiques. À cela s'ajoutent les réductions fiscales cantonales déjà décidées, les discussions sur l'impôt sur la fortune et les travaux préparatoires liés à l'imposition individuelle.
Pour un contribuable de Lausanne, Vevey, Montreux, Yverdon-les-Bains ou d'une autre commune vaudoise, la question n'est donc plus seulement de savoir comment remplir correctement sa prochaine déclaration.
Il devient pertinent de comprendre comment les décisions fiscales actuelles peuvent influencer les choix patrimoniaux des prochaines années.
La déclaration fiscale vaudoise reste aujourd'hui fondée sur la valeur locative
Pour la période fiscale actuelle, un propriétaire qui occupe son propre logement doit encore déclarer une valeur locative dans le canton de Vaud.
Cette valeur correspond au revenu théorique que représenterait le logement s'il était loué. En contrepartie, le propriétaire peut notamment déduire certains frais d'entretien ainsi que les intérêts hypothécaires selon les règles applicables.
C'est ce mécanisme qui permet aujourd'hui de mettre en relation deux éléments qui peuvent sembler contradictoires : un revenu fiscal qui n'est pas réellement encaissé et des dépenses effectivement supportées par le propriétaire.
Pour les propriétaires de Lausanne, Vevey ou Montreux, où les valeurs immobilières peuvent être importantes, cette mécanique peut représenter un élément significatif de la déclaration fiscale.
Mais elle est appelée à changer.
La valeur locative va disparaître : mais pas immédiatement
Le peuple suisse a accepté le 28 septembre 2025 la réforme prévoyant la suppression de la valeur locative. Le canton de Vaud avait, lui, rejeté cette réforme à 63,75 %. Le changement fédéral s'imposera néanmoins au canton.
La conséquence essentielle est simple : à terme, le propriétaire occupant son logement ne déclarera plus la valeur locative comme revenu imposable.
Cela peut sembler immédiatement favorable.
Mais cette suppression est accompagnée d'une contrepartie : les possibilités de déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien des immeubles privés seront fortement réduites.
C'est donc toute l'équation fiscale du propriétaire qui change.
Pourquoi les propriétaires doivent-ils regarder au-delà de la prochaine déclaration ?
Le changement peut être particulièrement important pour les propriétaires qui ont encore une hypothèque élevée et qui réalisent régulièrement des travaux d'entretien.
Aujourd'hui, la valeur locative augmente le revenu imposable, mais les intérêts hypothécaires et certains frais d'entretien peuvent venir réduire la charge fiscale.
Demain, la disparition de la valeur locative supprimera une composante du revenu imposable, mais les déductions correspondantes disparaîtront également en grande partie.
L'effet final ne sera donc pas identique pour tous les propriétaires.
Un propriétaire fortement endetté, qui déduit beaucoup d'intérêts hypothécaires, peut avoir un résultat très différent d'un propriétaire ayant presque entièrement amorti sa dette.
De même, un propriétaire qui réalise régulièrement d'importants travaux d'entretien n'aura pas la même situation qu'une personne qui conserve son logement sans travaux importants.
La réforme crée donc des gagnants et des perdants potentiels selon la structure du patrimoine.
Le cas des rénovations est particulièrement intéressant
C'est probablement l'un des sujets les plus importants pour les propriétaires vaudois.
Actuellement, certaines dépenses d'entretien et certains travaux énergétiques peuvent être déduits fiscalement sous certaines conditions. Le canton rappelle encore ces possibilités dans ses instructions fiscales 2026.
Avec la suppression de la valeur locative, le principe fédéral prévoit également la suppression de nombreuses déductions relatives aux frais d'entretien des immeubles privés.
Mais une exception est particulièrement importante : les cantons disposent d'une marge de manœuvre pour maintenir certaines déductions liées aux économies d'énergie et à la protection de l'environnement.
Et c'est précisément là que le canton de Vaud pourrait jouer un rôle important.
Le canton de Vaud pourrait maintenir certaines déductions énergétiques
Le Conseil d'État vaudois a déjà indiqué qu'il envisageait d'utiliser cette marge de manœuvre cantonale dans le cadre de la suppression de la valeur locative. L'objectif serait notamment de maintenir une incitation fiscale pour certaines dépenses liées aux économies d'énergie et à la protection de l'environnement.
Cette question est loin d'être secondaire.
Prenons le cas d'un propriétaire à Vevey qui envisage de remplacer son chauffage, d'améliorer l'isolation de son bâtiment ou d'installer des équipements permettant de réduire sa consommation énergétique.
Le traitement fiscal futur de ces travaux pourrait être différent selon qu'il s'agit d'un simple entretien, d'une amélioration énergétique ou d'une autre catégorie de travaux.
Il faudra donc distinguer de plus en plus clairement ce qui relève de l'entretien, de la rénovation énergétique et de la plus-value.
Faut-il accélérer ses rénovations avant la réforme ?
C'est une question que beaucoup de propriétaires peuvent se poser.
Le débat est déjà apparu dans le canton. Une interpellation déposée au Grand Conseil relevait notamment la possibilité d'une augmentation des travaux réalisés en 2026 et 2027, certains propriétaires pouvant chercher à profiter encore des règles actuelles avant leur disparition.
Mais cela ne signifie pas qu'il faudrait automatiquement lancer tous les travaux avant la réforme. Une rénovation doit rester économiquement cohérente.
Réaliser 100'000 francs de travaux uniquement pour obtenir une économie fiscale n'a généralement pas beaucoup de sens. En revanche, si des travaux nécessaires ou prévus depuis plusieurs années doivent être réalisés, le calendrier fiscal peut devenir un élément supplémentaire à prendre en compte.
C'est exactement le type de décision qui mérite une analyse patrimoniale plutôt qu'une simple lecture de la déduction fiscale disponible.
Lausanne, Vevey et Montreux : l'immobilier peut peser lourd dans la déclaration
Dans les régions de Lausanne, Vevey et Montreux, la question peut prendre une importance particulière en raison du poids de l'immobilier dans le patrimoine de nombreux ménages.
Un propriétaire peut avoir une maison ou un appartement dont la valeur représente plusieurs centaines de milliers, voire plusieurs millions de francs. Cette valeur intervient déjà dans l'impôt sur la fortune vaudois. Le canton impose la fortune nette, comprenant notamment les biens immobiliers et mobiliers, après déduction des dettes.
La disparition de la valeur locative ne supprimera donc pas l'imposition de la fortune immobilière. C'est une distinction importante.
Un propriétaire peut ne plus avoir de valeur locative à déclarer tout en continuant à être imposé sur la valeur fiscale de son patrimoine immobilier.
Yverdon-les-Bains : la même réforme, mais des situations patrimoniales différentes
La réforme est cantonale et fédérale, mais ses conséquences peuvent être très différentes selon les ménages.
Un propriétaire à Yverdon-les-Bains qui possède une maison familiale avec une hypothèque importante n'aura pas nécessairement la même situation qu'un propriétaire d'un appartement à Montreux quasiment entièrement amorti.
Le premier peut bénéficier de la disparition de la valeur locative tout en perdant une déduction importante sur ses intérêts hypothécaires.
Le second peut perdre certaines déductions liées à l'entretien tout en bénéficiant davantage de la suppression du revenu locatif théorique.
La commune de résidence compte, mais la structure du patrimoine compte davantage.
Et l'impôt sur le revenu vaudois ?
La réforme de la valeur locative n'est pas le seul changement fiscal auquel les contribuables vaudois doivent actuellement prêter attention.
Pour 2026, le canton de Vaud applique une réduction de 5 % de l'impôt cantonal de base sur le revenu des personnes physiques. Le Conseil d'État avait également prévu une réduction supplémentaire pouvant atteindre 7 % dès 2027 dans le cadre de la législation actuelle, même si le paysage politique et fiscal reste susceptible d'évoluer.
Une votation cantonale sur l'initiative dite des 12 % est prévue le 27 septembre 2026, ce qui peut encore modifier cette trajectoire. Cela signifie qu'une comparaison de la charge fiscale entre deux années ne doit pas être faite uniquement en regardant la valeur locative.
Il faut également prendre en compte les barèmes, les déductions, les coefficients communaux et les éventuelles réformes cantonales.
L'impôt sur la fortune pourrait lui aussi évoluer
Le canton de Vaud mène parallèlement des réflexions sur l'impôt sur la fortune.
Une motion prise en considération par le Grand Conseil en mai 2026 demande au Conseil d'État de proposer une réforme visant notamment à réduire significativement l'impôt sur la fortune des personnes physiques à partir de 2027, dans une logique d'attractivité fiscale.
Ce sujet est particulièrement important pour les propriétaires immobiliers et les personnes disposant d'un patrimoine financier conséquent. La réforme de la valeur locative ne doit donc pas être analysée isolément.
Le système fiscal vaudois pourrait connaître plusieurs ajustements simultanément.
L'imposition individuelle pourrait encore changer la manière de déclarer ses revenus
Un autre chantier important concerne l'imposition individuelle.
Aujourd'hui, les couples mariés sont imposés conjointement, ce qui signifie que leurs revenus et leur fortune sont pris en compte ensemble selon les règles applicables. L'introduction de l'imposition individuelle modifierait profondément cette logique.
Le canton de Vaud devra donc adapter son propre système à une éventuelle réforme fédérale, alors même que des travaux sont déjà évoqués sur les barèmes fiscaux. Le Grand Conseil a lui-même relevé que l'imposition individuelle, la réforme de la valeur locative et les discussions sur l'impôt sur la fortune pourraient conduire à une refonte significative du système fiscal.
Pour les familles, les couples avec deux revenus et les personnes proches de la retraite, cette évolution pourrait avoir des conséquences importantes.
Une déclaration fiscale doit donc être regardée sur plusieurs années
C'est probablement le principal enseignement de cette période de transition. Une déduction intéressante aujourd'hui peut disparaître demain.
Un amortissement hypothécaire peut avoir un intérêt différent selon le futur régime fiscal.
Un projet de rénovation peut être pertinent à réaliser maintenant ou à planifier différemment selon son traitement fiscal futur.
Et la situation d'un couple peut évoluer avec l'introduction éventuelle de l'imposition individuelle.
La déclaration fiscale ne devrait donc plus être considérée comme une simple photographie annuelle.
Elle peut devenir un outil de planification patrimoniale.
Conclusion
Le système fiscal vaudois entre dans une période de transformation importante.
La suppression future de la valeur locative modifiera profondément l'imposition des propriétaires. Les déductions pour entretien et rénovation des immeubles privés seront largement remises en question au niveau fédéral, tandis que le canton de Vaud dispose d'une marge de manœuvre pour certaines dépenses énergétiques.
Parallèlement, le canton poursuit sa propre évolution fiscale avec les réductions de l'impôt sur le revenu, les réflexions sur l'impôt sur la fortune et les travaux liés à l'imposition individuelle.
Pour un contribuable de Lausanne, Vevey, Montreux, Yverdon-les-Bains ou d'une autre commune vaudoise, la bonne question n'est donc plus seulement : « combien vais-je payer cette année ? »
Elle devient : « comment les changements fiscaux des prochaines années vont-ils modifier ma situation patrimoniale ? »
Les experts d'Alpina-Conseil peuvent analyser la fiscalité, l'immobilier, la prévoyance, les investissements et le financement dans leur ensemble afin d'anticiper les effets des changements plutôt que de simplement constater leur impact après coup.